Kisegítő eszközök

  • Tartalom méretezése 100%
  • Betűméret 100%
  • Vonalmagasság 100%
  • Betűtávolság 100%

Telefonszám:

+36 30 900 1800

Email cím:

iroda[@]dezsenyi.hu

Válasszon nyelvet

Cikkek

ingatlan adásvétel ajándékozás csere

A mai ingatlanárak tükrében felmerül a kérdés, hogy a szokásos 10%-os foglaló tartható-e, illetve kell-e a jövőben ahhoz tartani.

A foglaló fogalma 

A foglaló az ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor vagy azt követően átadott összeg, amellyel a vevő a vásárlási szándékának – és mellesleg annak elfogadásával az eladó az eladási szándékának – komolyságát fejezi ki. Elősegíti a szerződés teljesítését azáltal, hogy a szerződés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszíti, illetve a kapott foglaló kétszeresét kell visszaadnia.

Van-e a foglalónak jogszabály által előírt kötelező mértéke az ingatlan adásvételi szerződés esetében?

Több évtizedes ingatlanforgalmi gyakorlat alakította ki, hogy a foglaló összeg általában a teljes vételár 10%-a legyen. Erre azonban semmiféle jogszabályi kötelezettség nincs, a foglaló mértéke a szerződő felek megállapodásán múlik (persze észszerű keretek között, a túlzott mértékű foglalót a bíróság csökkentheti).  

A foglaló célja és mértékének alakulása

5-15 évvel ezelőtt a jelenlegitől legfeljebb 10-20%-ban eltérő jövedelmi és vagyoni viszonyok között a gazdát cserélő ingatanok átlagára 10 és 20 millió forint között mozgott. Ebben az esetben a 10% foglaló kifizetésével a felek 1-2 millió forintot helyeztek kockázatba, ami nagyságrendileg tükrözte azt az esetleges veszteséget, amely az adásvétel meghiúsulása esetén a vétlen felet érhette azáltal, hogy az ingatlanját az ingatlan adásvétel teljesedéséig tartó 2-3 hónapos időszakban már nem árulta, nem adta bérbe, nem hasznosította, illetve a vevő az addigi lakásából határidőre vállalta a kiköltözést, ügyvédi munkadíjat fizetett stb.

A foglaló ugyanis egyfajta kárátalány: az ingatlan adásvétel meghiúsulása esetén a vétlen félnek nem kell bizonyítania, hogy őt mennyi kár érte (vagy hogy egyáltalán érte-e kár), hanem a foglaló megtartásával, illetve kétszeres visszakövetelésével kárai ezen összegig automatikusan megtérülnek.

Az ingatlanárak azonban az elmúlt 5 évben kilőttek, egy 1,5 szobás panel átlagára 30 millió, egy 80 nm-es házért 70 milliót is elkérnek. A mostani ingatlanárak mellett alkalmazott 10%-os foglaló véleményünk szerint – általában, nem kizárva, hogy egyes esetekben akár magasabb foglaló is indokolt lehet – már nem áll arányban a szerződés meghiúsulásával esetlegesen felmerülő károkkal, hanem azokon jóval túlmutat.

Lehet-e ingatlan adásvétel esetében a foglaló mértéke kevesebb, mint 10%?

Az eladó minden bizonnyal továbbra is ragaszkodni fog a 10%-hoz, mivel az ő oldalán – hacsak meg nem gondolja magát – nemigen adódhat olyan indok, ami miatt a szerződés meghiúsul. Ezzel szemben a vevőnek komoly és valós kockázata adódhat az ingatlan vételárának határidőre való előteremtéséből, ha ahhoz másik ingatlant el kell adni, és/vagy banki kölcsönt kell felvenni.

Ugyanakkor a foglaló mértéke alapjában véve nem az ügyvéd kompetenciájába tartozó jogi kérdés, hanem a felek alkupozícióján múlik. A tapasztalataink alapján az eladók legalább fele minden további nélkül elfogad 5% körüli foglalót, minden esetre tény, hogy ha a vevő nem próbálja meg a foglaló mértékét csökkenteni, az eladó magától nem fogja azt javasolni.

Mit tehet a vevő és az ügyvéd akkor, ha az eladó nem enged a 10%-os foglalóból?

Ha a vevő számára nem opció másik ingatlan választása, akkor köztes megoldásként szoktuk javasolni, hogy a foglaló 10%-os mértékének meghagyása mellett, amennyiben a vevő – bár minden észszerű erőfeszítést megtesz a kölcsön megszerzése érdekében – nem kapja meg a kölcsönt, a foglaló elvesztése nélkül, esetleg valamilyen alacsonyabb mértékű bánatpénz megfizetése mellett szabadulhasson a szerződésből. Ezt a megoldást az egyébként vonakodó eladók egy része elfogadja, ha a vevő azt a kérdést szegezi nekik, hogy tényleg azon szeretnének-e nyerészkedni, hogy a vevő pórul jár. Amennyiben ez a megoldás sem fogadható el az eladó részéről, akkor segíthet a vevő banki előminősítése és az ingatlan előzetes értékbecslése, hogy a szerződés megkötése előtt kiderüljön, ha a vevő nem hitelképes, vagy az ingatlan nem hitelezhető.

Ingatlan adásvétel esetén ügyvédi irodának szakszerű segítséget nyújt a szerződő felek számára, forduljon hozzánk bizalommal!

Miért fontos a munkáltatók számára a munkajogi változások figyelemmel kísérése?
Ebben a cikkben választ adunk arra a kérdésre, hogy miért kiemelkedően fontos a munkáltatók számára a munkajogban bekövetkező változások naprakész követése.
Bővebben
Duplájára emelte a kormány a munkába járás adómentes költségtérítését
Könnyebbé válik a munkába járás.
Bővebben
Új vagy használt lakás a jobb vétel?
Újra és újra felmerül a klasszikus kérdés, mi a jobb vétel ma: egy új építésű vagy egy használt lakás? Amiért most ismételten érdemes ezt a kérdést megvizsgálni, az a lakáspiaci trend lassan, de...
Bővebben
A foglaló elfogadható mértéke a mai ingatlanárak tükrében - ingatlan ügyvéd
A mai ingatlanárak tükrében felmerül a kérdés, hogy a szokásos 10%-os foglaló tartható-e, illetve kell-e a jövőben ahhoz tartani.
Bővebben
Fizessen-e a vevő foglalót / ajánlati biztosítékot / bánatpénzt az ingatlanosnak?
Cikkünkben az adásvételi szerződés megkötése előtt az ingatlanosnak átadott pénzösszegről lesz szó.
Bővebben
Jövő évtől változnak a CSOK és a Babaváró hitel szabályai
Szűkül a támogatottak köre, de nő az összeg
Bővebben
Amit a Panasztörvényről a versenyszférában tudni kell
50 vagy annál több fős vállalkozásoknál kötelező visszaélés-bejelentési rendszer működtetése
Bővebben
CSOK Plusz szabályok 2024-től
Jelentősen megemelkedett hitelösszeg, részben megváltozott feltételek
Bővebben
Otthonfelújítási támogatás 2024.
Három banknál lesz elérhető az otthonfelújítási támogatás
Bővebben
Újabb járművekre lesz kötelező felelősségbiztosítást kötni
Felelősségbiztosítás kell az elektromos járművekre 25 km/h tervezési sebességtől
Bővebben

Kerüljünk kapcsolatba

Kérjen visszahívást!

Adja meg nevét és telefonszámát, legkésőbb a következő munkanapon visszahívjuk.

Szakmai hírek

Fontos információk és érdekes tartalmak jogi témakörben

Társasházi közös képviselők kötelező regisztrációja
A társasházi közös képviselőket 2025. május 1-től kötelező regisztrálni az ingatlan-nyilvántartásban
Tovább
Az új ingatlan-nyilvántartási törvény és a digitális állampolgárság (DÁP)
Az új ingatlan-nyilvántartási rendszerben a feleknek elektronikus aláírással kell majd ellátni az okiratokat.
Tovább
Újabb járművekre lesz kötelező felelősségbiztosítást kötni
Felelősségbiztosítás kell az elektromos járművekre 25 km/h tervezési sebességtől
Tovább
Otthonfelújítási támogatás 2024.
Három banknál lesz elérhető az otthonfelújítási támogatás
Tovább
CSOK Plusz szabályok 2024-től
Jelentősen megemelkedett hitelösszeg, részben megváltozott feltételek
Tovább