A foglaló elfogadható mértéke a mai ingatlanárak tükrében - ingatlan ügyvéd

A mai ingatlanárak tükrében felmerül a kérdés, hogy a szokásos 10%-os foglaló tartható-e, illetve kell-e a jövőben ahhoz tartani.

A foglaló fogalma 

A foglaló az ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor vagy azt követően átadott összeg, amellyel a vevő a vásárlási szándékának – és mellesleg annak elfogadásával az eladó az eladási szándékának – komolyságát fejezi ki. Elősegíti a szerződés teljesítését azáltal, hogy a szerződés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszíti, illetve a kapott foglaló kétszeresét kell visszaadnia.

Van-e a foglalónak jogszabály által előírt kötelező mértéke az ingatlan adásvételi szerződés esetében?

Több évtizedes ingatlanforgalmi gyakorlat alakította ki, hogy a foglaló összeg általában a teljes vételár 10%-a legyen. Erre azonban semmiféle jogszabályi kötelezettség nincs, a foglaló mértéke a szerződő felek megállapodásán múlik (persze észszerű keretek között, a túlzott mértékű foglalót a bíróság csökkentheti).  

A foglaló célja és mértékének alakulása

5-15 évvel ezelőtt a jelenlegitől legfeljebb 10-20%-ban eltérő jövedelmi és vagyoni viszonyok között a gazdát cserélő ingatanok átlagára 10 és 20 millió forint között mozgott. Ebben az esetben a 10% foglaló kifizetésével a felek 1-2 millió forintot helyeztek kockázatba, ami nagyságrendileg tükrözte azt az esetleges veszteséget, amely az adásvétel meghiúsulása esetén a vétlen felet érhette azáltal, hogy az ingatlanját az ingatlan adásvétel teljesedéséig tartó 2-3 hónapos időszakban már nem árulta, nem adta bérbe, nem hasznosította, illetve a vevő az addigi lakásából határidőre vállalta a kiköltözést, ügyvédi munkadíjat fizetett stb.

A foglaló ugyanis egyfajta kárátalány: az ingatlan adásvétel meghiúsulása esetén a vétlen félnek nem kell bizonyítania, hogy őt mennyi kár érte (vagy hogy egyáltalán érte-e kár), hanem a foglaló megtartásával, illetve kétszeres visszakövetelésével kárai ezen összegig automatikusan megtérülnek.

Az ingatlanárak azonban az elmúlt 5 évben kilőttek, egy 1,5 szobás panel átlagára 30 millió, egy 80 nm-es házért 70 milliót is elkérnek. A mostani ingatlanárak mellett alkalmazott 10%-os foglaló véleményünk szerint – általában, nem kizárva, hogy egyes esetekben akár magasabb foglaló is indokolt lehet – már nem áll arányban a szerződés meghiúsulásával esetlegesen felmerülő károkkal, hanem azokon jóval túlmutat.

Lehet-e ingatlan adásvétel esetében a foglaló mértéke kevesebb, mint 10%?

Az eladó minden bizonnyal továbbra is ragaszkodni fog a 10%-hoz, mivel az ő oldalán – hacsak meg nem gondolja magát – nemigen adódhat olyan indok, ami miatt a szerződés meghiúsul. Ezzel szemben a vevőnek komoly és valós kockázata adódhat az ingatlan vételárának határidőre való előteremtéséből, ha ahhoz másik ingatlant el kell adni, és/vagy banki kölcsönt kell felvenni.

Ugyanakkor a foglaló mértéke alapjában véve nem az ügyvéd kompetenciájába tartozó jogi kérdés, hanem a felek alkupozícióján múlik. A tapasztalataink alapján az eladók legalább fele minden további nélkül elfogad 5% körüli foglalót, minden esetre tény, hogy ha a vevő nem próbálja meg a foglaló mértékét csökkenteni, az eladó magától nem fogja azt javasolni.

Mit tehet a vevő és az ügyvéd akkor, ha az eladó nem enged a 10%-os foglalóból?

Ha a vevő számára nem opció másik ingatlan választása, akkor köztes megoldásként szoktuk javasolni, hogy a foglaló 10%-os mértékének meghagyása mellett, amennyiben a vevő – bár minden észszerű erőfeszítést megtesz a kölcsön megszerzése érdekében – nem kapja meg a kölcsönt, a foglaló elvesztése nélkül, esetleg valamilyen alacsonyabb mértékű bánatpénz megfizetése mellett szabadulhasson a szerződésből. Ezt a megoldást az egyébként vonakodó eladók egy része elfogadja, ha a vevő azt a kérdést szegezi nekik, hogy tényleg azon szeretnének-e nyerészkedni, hogy a vevő pórul jár. Amennyiben ez a megoldás sem fogadható el az eladó részéről, akkor segíthet a vevő banki előminősítése és az ingatlan előzetes értékbecslése, hogy a szerződés megkötése előtt kiderüljön, ha a vevő nem hitelképes, vagy az ingatlan nem hitelezhető.

Ingatlan adásvétel esetén ügyvédi irodának szakszerű segítséget nyújt a szerződő felek számára, forduljon hozzánk bizalommal!